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2014年9月のブログ記事

2014年09月28日(日)住宅購入の決断は? 消費税、ローン金利、 円安・・・(その2)

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秋のお彼岸も過ぎて9月も月末。「秋の夕暮れは釣瓶(つるべ)落とし」の諺通り、このところすっかり日暮れが早くなりましたね。のんびりしているとあっという間に暗くなってしまうので、夏場に比べると夕方が忙しなく感じます。青果店の店先は、栗や柿、ミカンなど秋の味覚で賑わっていて、季節の移ろいを感じます。「まごまごしているとお正月が来ちゃうよ!」とこの時期に言うと皆さん笑うのですが、柿やミカンを見掛けるようになると、年末までは本当に早い気がします。皆さんは如何でしょうか。

さて今日の話題は前回の続き。住宅取得とお金のお話<その2>です。

 

住宅取得価格の動向は?

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ここ10年ほど世界の市場では、オイルを始め色々な原材料の価格が高騰していると言われて来ました。これまで日本国内でその影響をあまり感じなくて済んだのは、80円/1ドル前後という超円高のおかげです。しかしアベノミクス政策により円安が進み、現在は110円/1ドルを目指す勢い。燃料や原料となるオイル、そして木材。住宅建築に使われる多くの資材、原料は海外から調達されています。世界の情勢は何が起きるか解りませんが、現在のまま行けば、再び80円/1ドルになる可能性は当面無いだろうとの予測が一般的です。しかも日銀が市場にたくさんお金を供給してインフレを目標にしているので、お金は行き場を探している状態。更に東京オリンピック需要や東北地方の復興需要もあって、建設業界は人手不足も深刻です。となれば、住宅取得価格の上昇圧力はかなり強いと言って良いでしょうね。消費税率が再び改訂されると、直後には一旦少し下がるかもしれませんが、全体的には上昇基調と考えられています。

 

固定金利と変動金利、今後の金利はどう読む?

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住宅ローンは期間が長く、借入額も大きくなるので、わずかな金利差でも総支払い額には結構な差が生じてきます。そんな中、変動金利なら0.54%、フラット35なら1.66%と言われるとその差は1%以上。悩んでしまいますね。全期間固定金利型なら、とりあえず返済金額が変更になるリスクはありません。ですから将来に向けての家計の組み立てがしやすくなります。一方変動金利型では、おそらく35年間この金利水準が続くと考える人は少ないと思います。であれば金利は上がる可能性が高いですね。どこまで上がるのか?いつから上がるのか? しかし専門家でも先を読むのが難しいと言われる現代、20年30年先の金利を予測することは、私たちには無理と言っても差し支えないでしょう。今から30年ほど前の住宅ローン金利が6~7%代だったことを考えると、今後35年間のうちには金利は上がると考えておいた方が良いのかもしれません。

 

住宅ローンはどう選ぶのが賢い選択?

プロでも読むのが難しい将来の金利動向。ましてや住宅ローンは20年30年先までの話です。何が賢い選択か?といってもあくまでも可能性の世界。結果を保証出来る人などいるはずもありません。従って『賢い選択をするには「どっちが損か?得か?」という視点ではなく、「家計としてどのようにリスクを取るか?」という視点で考えることが大切!』とフィナンシャルプランナーの友人が教えてくれました。ナルホドですね。凡人はついつい損得勘定で物事を考えますが、プロはそう考えるか~!って感じです(笑)。

さて、ここから先はその友人の受け売りです。

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超低金利になっている変動金利ローンを選ぶなら、相応の預貯金、資産を持っているか、返済額に余裕があること。或いは相続や退職などの予定があり、そう遠くない将来に大きなお金の入ってくることがほぼ確定している、或いはイザとなったら処分して繰り上げ返済に回せる遊休不動産等を持っているなどが賢い選択の要件になります。すなわち将来の金利上昇リスクに対応出来る準備やゆとりがあるならば、現在の変動金利ローンで当面超低金利の恩恵を楽しむのも可というわけです。友人曰く、現在の情勢では、変動金利はあくまでも短期ベースで考えるべきとのこと。利率の低い変動金利ローンは、ハイリスク(返済額増大の可能性)、ハイリターン(超低金利)と言ったところです。

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一方固定金利については、将来の見通しが立てにくい人ほど長期の固定金利ローンを選ぶのが賢い選択なのだとか。少なくとも約定期間内は返済額が高くなる可能性はありません。例えば若い世代の方であれば、現在はお子様が一人のつもりでも、将来二人になるかもしれない。一定の年齢に達すれば教育費が大きく家計にのしかかってきますね。キャリアアップによる収入の増大を見込んだとしても、固定支出であるローン返済額に予想外の増大要因(金利上昇の可能性)があるのは、将来に不確定要素の大きい家計にとって大きな不安要因=リスクになります。長期の返済計画を立てる場合、確実に返済出来ることを一番に考えたいもの。その意味で、「今より厳しくならない」ところが固定金利のメリットです。

 

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友人曰く、現在の変動金利ローンの金利は既に0.6%前後。仮に更に下がって0.1%になったとしても、その差は0.5%程度です。しかしまずローン金利が0.1%になることは現時点では考えられないでしょう。既に限りなく下限に近いと考えられます。一方、仮に金利が上がる場合はどうでしょう。30年ほど前には6~7%という高水準でした。郵便局の定額預金(半年複利)に10万円を預けると、10年後には20万円になって戻ってきた時代です。過去にあったと言うことは、今後もあり得ない話では無いと言うこと。今後の金利について専門家の多くが3~4%程度を予測していますから、仮に現在2.0%で35年の固定金利ローンを組んでも、大きな損害を被る確率は少ないのではないかというのです。であれば返済額はずっと一定であった方が家計にとっては安心ですね。こちらはローリスク(返済額が一定)、ローリターン(ちょっと高めの金利)と言えそうです。

今から35年前といえば、まだFAXが世に出たばかりの頃です。携帯電話はまだ珍しくピーピー鳴るだけのポケットベルが普及し始めた時代。それから今日までの世の中の変化を考えると、今後35年先を予測することの難しさがよく解りますね。慎重に考えたいものです。

 

フラット35って意外に良いこといっぱい

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フラット35は、独立行政法人の住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供される住宅ローンの名前。長期固定金利のローンです。もともとは住宅金融公庫融資と呼ばれていたもので、「民間銀行の住宅ローン事業を圧迫している」と言われ、現在の提携型に移行してきました。現在は民間金融機関の住宅ローンを支援機構が買い取って証券化するという仕組みになっています。元来「優良な住宅の取得を応援する」という目的を持っているため、融資を受けるには建物が一定の基準をクリアしていることが求められます。しかしこの要件は逆に一定レベル以上の確かな住宅を入手するための目安ラインとも考えられます。構造や仕様についても細かな基準がありますので、ユーザーにとって「フラット35対応」は安心基準といえます。
フラット35について詳しくはこちら

 

フラット35には銀行ローンにはないメリットがいくつかあります。

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まずは保証人、保証料が不要です。一般的な民間の住宅ローンであれば、保証人が必要だったり、保証料が数十万円もかかったりしますから、これは大助かりですね。更に繰り上げ返済の手数料が無料。金額も10万円以上からOKです。少しずつお金を貯めてはちょこちょこ繰り上げ返済・・・なんてことも可能です。また、万が一環境が変化して返済が厳しくなった場合、返済額の変更や期間の変更などの相談にも応じてくれて、変更の手数料も無料。「約束守れないなら今すぐ全額返せ!」ではなくて、返済できるよう調整に応じてくれる。これはイザと言うときに心強いですね。また自営業の方や派遣社員の方、若い方でも比較的審査が通りやすいと言われています。これは恐らくローンを契約するのは銀行でも、その債権は金融支援機構が買い上げてくれますから、銀行の負担するリスクが相対的に低いと言うこともあるのでしょう。フラット35は民間銀行で受け付けていますが、各銀行によって利率にも若干違いがありますので、よく検討してみてくださいね。

 

現在は比較的有利な条件が揃っているのでは?

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ここまで住宅ローンのお話を中心に住宅取得を取り巻く状況についてお話して参りました。円安やオリンピック、復興需要などによる建設コストのアップ要因、じわりと上昇している不動産価格、来年予定されいる消費税率の再アップ、住宅ローンの低金利、住宅ローン減税etc. これらを総合的に考えると、やはり今は住宅取得に有利な条件が揃っていると言えるでしょうね。今が有利と言うよりも、むしろ今後厳しい方向に進むことが予測されると言った方が正しいのかも知れません。金利も価格も上昇の可能性が高いと考えられるからです。当初予定通りなら、消費税率再アップまであと一年。具体的な検討を始めるならそろそろですね。

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2014年09月14日(日)住宅購入の決断は? 消費税、ローン金利、 円安・・・(その1)

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9月も半ばになりました。今年は秋の訪れが早いようで、例年ならまだ鳴いている蝉も既にほとんど声を聞きません。数日前にはキンモクセイの花が咲いているのを目撃! 例年なら9月末~10月の月初に開花しますから、二週間以上早いですね。サルスベリとキンモクセイの競演を見たのは初めてです(笑)。皆様お住まいの地域ではいかがでしょうか。

さて今日の話題はちょっぴりお金のお話です。消費税率10%への改定が当初の予定通りに行われるとすれば、来年の10月1日からになります。とするともうあと一年ほどです。住宅ローンの金利が史上最低を更新したなどという話も聞きますし、どのタイミングで決断するべきか迷ってしまいますね。私はお金の専門家ではありませんが、とりあえず業界人(笑)。色々集めた情報を2回に渡りご紹介してみたいと思います。ご参考にして頂ければ幸いです。

 

消費税10%はどの時点から適用になる?

仮に予定通り平成15年10月1日から消費税率が10%に改訂された場合どうなるのか、前回8%への税率改定時の取り扱いスケジュールを当てはめてみましょう。現行の8%が適用されるのは新税率施行半年前までの契約物件と、施行前日までの引き渡し物件ということになります。従って平成15年3月31日までに建築工事の請負契約を締結した物件なら、引き渡しが10月1日を過ぎても消費税率は8%で大丈夫。これに間に合わない場合には、平成15年9月30日までに建物の引き渡しが完了している必要があります。また、たとえ平成15年3月31日以前に工事請負契約を締結していても、4月1日以降に契約内容の変更を行うと半年以上前契約の特権は消滅。9月30日までに引き渡しを受けないと新税率10%が適用されることになります。

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来年3月末までに工事請負契約を・・・と考えると、そろそろ動き出さないと慌ただしくなってしまいますね。おそらく年が明けると駆け込み需要で建築確認申請などの事前処理は混み合い、通常よりも時間が掛かるようになるでしょう。涼しくなり陽気も良くなってきました。『消費税10%前に・・・』とお考えでしたら、リフォーム、ご新築を問わず、そろそろ活動開始のタイミングですね。しかし専門家の中にも『消費税率改定は先送りした方が良いのでは?』と言う意見もあるようですし、さて、安部首相はどのようにご判断されるのでしょうね。

 

 

住宅ローンの金利が史上最低を更新?

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住宅ローンの金利には、変動型、期間選択固定型、全期間固定型 と三種類あります。このうち半年毎に金利を見直す変動型の金利は、一般に短期金利(銀行間の資金融通を行うコール市場の無担保翌日返済資金の金利)に連動します。一方10年を超える固定型ローンの金利は、長期金利(新発10年もの国債利回り)に連動してゆきます。最近この長期金利が下がり続けているのです。先月15日には一時0.495%を記録。1年4ヶ月ぶりの低水準となっています。


これに連られて住宅ローンの金利も低下。前回長期金利が史上最低を記録したのは昨年4月ですが、その時は一時的なものであったため、ローン金利にまで大きな影響はありませんでした。しかし今回はじわじわと長期金利が下がり続けているので、ローン金利にも押し下げ効果が出てきたようです。加えて銀行にとっては回収の確実性が高く、優良貸出先である住宅ローン。お客様の奪い合いで金利下げ競争に陥っていると言う見方もあるようです。借りる方に取っては金利は低いに越したことはありませんが、目を引くような低金利には、色々条件がついていたり、期間が限られている場合もありますから、よく調べてみた方が良いですね。

 

金利が上下する仕組みをちょこっとお勉強!

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国債を含む債券の市場は、買いたい人が多いと利子が安くても売れる=金利が低下します。そして買いたい人が少なく人気が無いと、買ってもらおうと思って利子をたくさん付ける=金利が上がるようになります。一見金利が高い方が人気がありそうな気もしますが、債券というのは借金。確実に返してもらえる事が一番大切な要件です。確実に返してもらえそうな安全性の高い債券は、買いたい人が多いので金利が低くても買ってもらえるのです。逆に『大丈夫かな?』と思われてしまうような債権であれば、みんな買うのに二の足を踏んでしまいます。そこで『高い金利を付けるから買ってよ~!』と言うことになります。従って金利はリスクと人気のバロメーターというわけです。

みなさんご存知の通り、現在日本の国債はたくさん発行されています。一時は国の財政赤字も巨額になっているし、国債の金利が上がって行く=市場でリスクが増大していると思われてしまうのではないかと心配されていた時期もありました。しかしアベノミクスで日銀がこの国債をどんどん買い入れる政策を取っているので、現在は国債の市場は品薄状態とさえ言われています。買いたい人が多いほど金利は下がる=需給バランスが逼迫するほどに金利は下がりますから、現在は長期金利が下がっているというわけです。従って、もし国債が現在の発行ペースのまま日銀が買い入れを止めれば(突然中止することは無いはずですが)金利はググッと上昇すると見るのが妥当でしょう。

 

ローン金利と消費税、どっちがお得かと言う比較もあり!

仮に総工費2000万円の家を新築するとしましょう。現行の消費税8%を加えると支払い額は2160万円。これが消費税10%になると2200万円。その差額は40万円です。では仮に2000万円の住宅ローンを組むとしましょう。金利が1.7%で35年ローンであれば、総支払い額は2656万円。金利が2.0%になると総支払い額は2784万円になります。その差は128万円。これは大きいですね。ローン支払い額の例であげた金利1.7%とは、現在のフラット35に適用される目安の金利(銀行、条件によりアップダウンがあります)です。フラット35なら全期間固定金利です。たった0.3%の差でも2000万円、35年となるとこんなに大きな差が出てくるのですね。消費税率の改定ももちろん気になりますが、今回は上がっても2%ですから、ローン金利の動向の方が影響が大きい可能性もあります。消費税にばかり目を向けないで、住宅ローン金利の動向にもしっかり目を向けてみて検討してみてくださいね。

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それともう一点。『貯金がたくさんあるからローンは組まなくても・・・』という恵まれた環境の方でも、今は住宅ローン減税制度があります。これはローンを組んで住宅を取得する方に限り所得税の税額控除が受けられると言う制度で、ローンを組まずに住宅を取得すると、このメリットは全く使えません。この制度は10年間毎年の借入残高の1%相当額の税金(所得税)を免除しましょう(最大40万円/年)と言う嬉しい内容。所得税の支払い額によっては、『貯金は取っておいてローンを組み、10年経ったら繰り上げ返済』という選択肢もあるかもしれません。現在10年固定の住宅ローンなら金利は1.2%前後です。こちらも要チェックですね。

 

さて、今日はローンや消費税などについて、普段あまり考えない側面の検討をご紹介してみました。次回は住宅建築のコストや住宅ローンのタイプ別の特徴やリスクについてご紹介を予定しています。お楽しみに!

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