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2014年09月14日(日)住宅購入の決断は? 消費税、ローン金利、 円安・・・(その1)

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9月も半ばになりました。今年は秋の訪れが早いようで、例年ならまだ鳴いている蝉も既にほとんど声を聞きません。数日前にはキンモクセイの花が咲いているのを目撃! 例年なら9月末~10月の月初に開花しますから、二週間以上早いですね。サルスベリとキンモクセイの競演を見たのは初めてです(笑)。皆様お住まいの地域ではいかがでしょうか。

さて今日の話題はちょっぴりお金のお話です。消費税率10%への改定が当初の予定通りに行われるとすれば、来年の10月1日からになります。とするともうあと一年ほどです。住宅ローンの金利が史上最低を更新したなどという話も聞きますし、どのタイミングで決断するべきか迷ってしまいますね。私はお金の専門家ではありませんが、とりあえず業界人(笑)。色々集めた情報を2回に渡りご紹介してみたいと思います。ご参考にして頂ければ幸いです。

 

消費税10%はどの時点から適用になる?

仮に予定通り平成15年10月1日から消費税率が10%に改訂された場合どうなるのか、前回8%への税率改定時の取り扱いスケジュールを当てはめてみましょう。現行の8%が適用されるのは新税率施行半年前までの契約物件と、施行前日までの引き渡し物件ということになります。従って平成15年3月31日までに建築工事の請負契約を締結した物件なら、引き渡しが10月1日を過ぎても消費税率は8%で大丈夫。これに間に合わない場合には、平成15年9月30日までに建物の引き渡しが完了している必要があります。また、たとえ平成15年3月31日以前に工事請負契約を締結していても、4月1日以降に契約内容の変更を行うと半年以上前契約の特権は消滅。9月30日までに引き渡しを受けないと新税率10%が適用されることになります。

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来年3月末までに工事請負契約を・・・と考えると、そろそろ動き出さないと慌ただしくなってしまいますね。おそらく年が明けると駆け込み需要で建築確認申請などの事前処理は混み合い、通常よりも時間が掛かるようになるでしょう。涼しくなり陽気も良くなってきました。『消費税10%前に・・・』とお考えでしたら、リフォーム、ご新築を問わず、そろそろ活動開始のタイミングですね。しかし専門家の中にも『消費税率改定は先送りした方が良いのでは?』と言う意見もあるようですし、さて、安部首相はどのようにご判断されるのでしょうね。

 

 

住宅ローンの金利が史上最低を更新?

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住宅ローンの金利には、変動型、期間選択固定型、全期間固定型 と三種類あります。このうち半年毎に金利を見直す変動型の金利は、一般に短期金利(銀行間の資金融通を行うコール市場の無担保翌日返済資金の金利)に連動します。一方10年を超える固定型ローンの金利は、長期金利(新発10年もの国債利回り)に連動してゆきます。最近この長期金利が下がり続けているのです。先月15日には一時0.495%を記録。1年4ヶ月ぶりの低水準となっています。


これに連られて住宅ローンの金利も低下。前回長期金利が史上最低を記録したのは昨年4月ですが、その時は一時的なものであったため、ローン金利にまで大きな影響はありませんでした。しかし今回はじわじわと長期金利が下がり続けているので、ローン金利にも押し下げ効果が出てきたようです。加えて銀行にとっては回収の確実性が高く、優良貸出先である住宅ローン。お客様の奪い合いで金利下げ競争に陥っていると言う見方もあるようです。借りる方に取っては金利は低いに越したことはありませんが、目を引くような低金利には、色々条件がついていたり、期間が限られている場合もありますから、よく調べてみた方が良いですね。

 

金利が上下する仕組みをちょこっとお勉強!

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国債を含む債券の市場は、買いたい人が多いと利子が安くても売れる=金利が低下します。そして買いたい人が少なく人気が無いと、買ってもらおうと思って利子をたくさん付ける=金利が上がるようになります。一見金利が高い方が人気がありそうな気もしますが、債券というのは借金。確実に返してもらえる事が一番大切な要件です。確実に返してもらえそうな安全性の高い債券は、買いたい人が多いので金利が低くても買ってもらえるのです。逆に『大丈夫かな?』と思われてしまうような債権であれば、みんな買うのに二の足を踏んでしまいます。そこで『高い金利を付けるから買ってよ~!』と言うことになります。従って金利はリスクと人気のバロメーターというわけです。

みなさんご存知の通り、現在日本の国債はたくさん発行されています。一時は国の財政赤字も巨額になっているし、国債の金利が上がって行く=市場でリスクが増大していると思われてしまうのではないかと心配されていた時期もありました。しかしアベノミクスで日銀がこの国債をどんどん買い入れる政策を取っているので、現在は国債の市場は品薄状態とさえ言われています。買いたい人が多いほど金利は下がる=需給バランスが逼迫するほどに金利は下がりますから、現在は長期金利が下がっているというわけです。従って、もし国債が現在の発行ペースのまま日銀が買い入れを止めれば(突然中止することは無いはずですが)金利はググッと上昇すると見るのが妥当でしょう。

 

ローン金利と消費税、どっちがお得かと言う比較もあり!

仮に総工費2000万円の家を新築するとしましょう。現行の消費税8%を加えると支払い額は2160万円。これが消費税10%になると2200万円。その差額は40万円です。では仮に2000万円の住宅ローンを組むとしましょう。金利が1.7%で35年ローンであれば、総支払い額は2656万円。金利が2.0%になると総支払い額は2784万円になります。その差は128万円。これは大きいですね。ローン支払い額の例であげた金利1.7%とは、現在のフラット35に適用される目安の金利(銀行、条件によりアップダウンがあります)です。フラット35なら全期間固定金利です。たった0.3%の差でも2000万円、35年となるとこんなに大きな差が出てくるのですね。消費税率の改定ももちろん気になりますが、今回は上がっても2%ですから、ローン金利の動向の方が影響が大きい可能性もあります。消費税にばかり目を向けないで、住宅ローン金利の動向にもしっかり目を向けてみて検討してみてくださいね。

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それともう一点。『貯金がたくさんあるからローンは組まなくても・・・』という恵まれた環境の方でも、今は住宅ローン減税制度があります。これはローンを組んで住宅を取得する方に限り所得税の税額控除が受けられると言う制度で、ローンを組まずに住宅を取得すると、このメリットは全く使えません。この制度は10年間毎年の借入残高の1%相当額の税金(所得税)を免除しましょう(最大40万円/年)と言う嬉しい内容。所得税の支払い額によっては、『貯金は取っておいてローンを組み、10年経ったら繰り上げ返済』という選択肢もあるかもしれません。現在10年固定の住宅ローンなら金利は1.2%前後です。こちらも要チェックですね。

 

さて、今日はローンや消費税などについて、普段あまり考えない側面の検討をご紹介してみました。次回は住宅建築のコストや住宅ローンのタイプ別の特徴やリスクについてご紹介を予定しています。お楽しみに!

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